リノベーションにもリフォームにも公式の定義はありません。法律で決まっているわけでも設計や工事の専門用語でもないのです。リノベーションはリフォームより大規模な工事を意味することが多いのですが、どの程度以上であればリノベーションと呼ぶのかも決まっていません。
こちらでは、主にリノベーション、もしくはその略語としてリノべという言葉を使いますが、そもそも住宅の改修工事にはどのようなレベル(規模)のものがあるのでしょう。まずはそうした用語の整理をしておきましょう。
DIYか交換か、それともリフォームか
棚をつけたり壁紙を貼りかえたりするだけなら自分でDIYする人もおり、必ずしも業者に依頼する必要はありません。でもユニットバスやキッチン、トイレ(これらを住設備、もしくは住宅設備と呼びます)を新しくしたり床を張りかえたりする場合は、大半の人が専門業者に依頼するでしょう。それでもこのレベルでは「リフォームをした」ではなく「お風呂を新しいものに交換した」と表現する人もいます。
一方、壁を壊したり新たに作ったりすれば、ほとんどの人が「リフォームをした」と言い始めるはずです。そのリフォームには、和室をフローリングにしてリビングと一体化する、1つの個室を2つの子供部屋に分ける、といった部分リフォームと、住居全体の工事をするフルリフォームがあります。
このレベルになると「設計」というプロセスが必要になるので、施主は設備や資材を選ぶ前に「このスペースをどう変えたいのか」をプランナーや設計士に伝えて図面を描いてもらい、具体的な工事内容について合意してから工事を依頼します。
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「インフラの更新」が大きな境界線
住居全体をフルリフォームする場合も2つのレベルがあります。それは、インフラを更新(新規交換)するか否かという違いです。
社会のインフラといえば電気や水道などのライフライン、もしくは、港湾や道路、鉄道を意味しますが、マンションにおけるインフラとは換気ダクトや給排水管、ガス管、電気配線などを意味します。
これらは通常、天井裏、床下、もしくは壁の裏を通っており、日常生活で目にすることはありません。しかし何十年も使用すればそれらも確実に老朽化するし、時には漏水や漏電といった事故を引き起こします。
分譲マンションは大きく分けると、住民全員の共有財産である共用部分と、区分所有者が個人で所有する専有部分に分かれます。インフラと呼ばれる配管や配線も同じで、マンションの外から各戸のメーター(設計図でMB=メーターボックスと記されている場所にあります)までのガス管や水道管などは共有財産ですが、そこからトイレやお風呂、キッチンへとつながる配管や配線は区分所有者の個別財産です。
区分所有者はそれらを丸ごと取りかえて新しくする「権利」をもつと同時に、それらの不具合から問題が生じないようにする「義務」も負っています。なので、もし床下の給排水管が老朽化し漏水して階下の家に損害を与えたら、その部屋の住民から損害賠償を請求されることもありえます。
このためマンション保険(火災保険にマンション特有の特約を付加できる損害保険)には、自室からの漏電や漏水で他者に損害を与えた場合、その賠償費用をカバーするための特約が用意されています。
とはいえ、そういう事態をさけるため、区分所有者はインフラ部分もきちんとメンテしておく必要があるのですが、そもそも自分にも見えていない部品をタイムリーにメンテするなんて不可能ですよね。
しかもこれらインフラに不具合が出てくる時期は、築後年なのか、一概には年なのか言えません。マンションが建てられた時期により使われている部品の素材や性能も異なれば、使い方やメンテナンス状況によっても傷み方は変わります。つまり自室マンションのインフラがどのような状態なのかは、「床や天井、壁をはがしてみないとわからない」のです。
なので、例えば築20年超のマンションを居住者が自分でリフォームをするなら、その機会に(まだそこまで傷んでいなかったとしても)インフラもすべて交換してしまうのが極めて合理的だし、実際、大半の人がそうします。
でも、「もう自分はこのマンションには住まないので、リフォームして貸し出そう」と考えていたり、不動産会社が私からマンションを買い取り、ほかの客に再販売するためにリフォームするのであれば、必ずしも同じ結論になるとはかぎりません。
「築年数から考えてまだ大丈夫そう」であれば、「わざわざコストをかけてインフラまで更新するより、一目で新品とわかるキッチンやお風呂、壁紙にお金をかけたほうが貸しやすいし売りやすい」と考える可能性もあるでしょう。
だから、リノベずみ物件として売られているマンションの中には、外から見える部分だけを新しくした物件と、インフラまで交換した物件が混在しているのです。
